Investir à Lombok : rendement, zones, villa et risques

Occupation locative, sud de Lombok, 2025

64 %

Tarifs des locations, continent, 2024

-21 %

Plan d'investissement d'une PT PMA

> 10 Md IDR

Investir à Lombok se défend si l'on accepte un marché jeune, saisonnier et moins liquide que Bali. Le moteur est le sud autour de Mandalika, avec un foncier moins cher que Bali. Les risques sont une offre qui grossit vite, des rendements promis par des promoteurs jamais vérifiés et un cadre juridique qui ne pardonne pas les raccourcis. Chiffres au 16 octobre 2026.

Pourquoi investir à Lombok en 2026 : Mandalika, aéroport et prix du foncier

Les arguments de vente reposent sur trois faits datés.

• La zone économique spéciale de Mandalika, avec un circuit international qui a accueilli 157 875 spectateurs au MotoGP d'octobre 2026 (InJourney via Katadata, 13/10/2026).
• L'aéroport international de Praya, à environ 30 minutes de Kuta, qui a vu 2,38 millions de passagers en 2024 et des vols Scoot Singapour passés de 4 à 10 par semaine en juin 2026 (RRI). Voir la page aéroport de Lombok.
• Un foncier plus bas qu'à Bali : selon InCorp (23/06/2025), environ 350 millions IDR l'are à Kuta près de Mandalika, contre 600 à 800 millions IDR à Canggu et Seminyak. Notre relevé d'annonces d'octobre 2026 donne une médiane plus basse à Kuta, 225 millions IDR (voir acheter un terrain).

Contre-poids : les arrivées internationales n'étaient que de 430 000 en 2024, sous le pic de 2019, alors que les visiteurs indonésiens dépassaient 3,2 millions (Horwath HTL, avril 2025). La clientèle est surtout domestique et la haute saison court de juillet à octobre. Et l'offre de locations a bondi de 89 % sur le continent en 2024 pendant que les tarifs reculaient de 21 % (Horwath HTL).

Quelle stratégie pour investir à Lombok : villa, guest house, surf camp, terrain ou hôtel

Chaque stratégie a son ticket d'entrée, son risque principal et sa structure juridique. Les rendements bruts du tableau sont ceux que les sources annoncent, avec leur date. Aucun n'est acquis.

Pour un hôtel à vendre à Lombok, demandez toujours les comptes d'exploitation de trois ans, les relevés de taxe hôtelière payée, le titre foncier et le permis d'exploitation avant de parler de prix. Un hôtel en vente se compare d'abord à un hôtel qui tourne : à Mandalika, certains établissements affichaient 100 % d'occupation en juillet 2026, mais le reste du marché est loin de ce niveau.

Investir à Mandalika : zone économique spéciale, incitations et limites

Mandalika est une zone économique spéciale (KEK) créée le 1er juillet 2014 et gérée par l'ITDC, sur environ 1 035 à 1 200 hectares. Pour investir à Mandalika, l'argument fiscal est réel mais encadré. En mars 2026, l'ITDC a mis en avant un congé fiscal sur les activités principales, suivi d'une réduction d'impôt, des abattements, des exonérations de TVA et de droits de douane sur les biens d'équipement importés (RRI, 29/03/2026, BCA Sekuritas, 30/03/2026).

• La durée du congé fiscal est donnée à 10 à 20 ans pour les secteurs prioritaires dans un communiqué de janvier 2025 du Trésor régional du NTB (IKPI). Cette information est plus ancienne que les documents de 2026, donc à confirmer auprès de l'ITDC.
• Ces avantages concernent les entreprises installées dans la zone et validées par elle. Un particulier qui achète une villa hors zone n'y a pas droit.
• Le foncier de la zone est contrôlé par l'ITDC. À Tanjung Aan, environ 180 warungs ont reçu une échéance d'expulsion au 28/06/2025 pour un projet d'hôtel cinq étoiles et de beach club (detikBali). Un tel projet montre que le terrain peut changer d'usage. L'issue n'est pas connue.

Les hôtels de marque y tournent fort : début juillet 2026, Raja Kuta, Montana Oceanside et le JM Hotel étaient à 100 % et le Novotel et le Pullman Lombok Merujani à plus de 90 % (Antara, 08/07/2026). C'était pour une course à pied de 9 000 coureurs, donc un pic d'événement et non une moyenne. Le détail de la zone est sur la page Mandalika.

Où investir à Lombok : Kuta, Selong Belanak, Senggigi, Gili et Sekotong

Kuta et Mandalika : la zone où la demande est la mieux documentée

C'est là que sont les hôtels de marque, le circuit, les surfeurs et le plus grand nombre de villas neuves. Le sud de Lombok comptait 994 annonces de location en 2025, avec 64 % d'occupation et une offre en hausse de 41,1 % (Airbtics, mise à jour février 2026). Plus la zone se remplit, plus un bon emplacement et un bon gestionnaire comptent. Voyez la page Kuta Lombok.

Selong Belanak : plage et surf débutant, hors du circuit

À 20 à 22 km de Kuta, la baie attire une clientèle plus calme. Elle accueille déjà des hôtels comme le Sempiak, vu à environ 1,67 million IDR la nuit en avril 2026 (Honeycombers). Les données publiques de rentabilité sont rares, donc toute projection reste une hypothèse. Voir la page Selong Belanak.

Senggigi : un marché qui s'est remis lentement

La côte ouest a été frappée par les séismes d'août 2018 : moins de 50 % d'occupation en décembre 2018 et moins de 20 % pour un hôtel (Kompas, 04/12/2018). La reprise a été plus lente que celle des Gili, avec une clientèle surtout asiatique. Aucun chiffre récent d'occupation n'est publié. C'est une zone pour un projet de reprise bien négocié, pas pour une promesse de rendement. Voir la page Senggigi.

Les Gili : des prix et une occupation stables en 2024

Horwath HTL note des tarifs et une occupation stables aux Gili en 2024, quand le continent reculait. Le foncier y obéit à ses propres règles et les Gili ont leur rubrique sur le site : consultez le guide des Gili avant tout projet.

Sekotong : surf, snorkeling et peu de données

Le sud-ouest vit de la plongée, des îlots comme Gili Nanggu et du surf à Desert Point, pour une clientèle d'aventure. Des hôtels comme le Cocotinos y affichent 47 à 56 USD la nuit (Expedia, dates variables) : le marché est plus modeste et les chiffres d'occupation publics n'existent pas. Voir la page Sekotong.

Rentabilité d'une villa à Lombok : rendement locatif réaliste, occupation et frais

Taux d'occupation et saisonnalité

Selon Airbtics (janvier à décembre 2025), le sud de Lombok affiche 64 % d'occupation, un tarif moyen de 1 266 606 IDR la nuit et un revenu annuel moyen de 297 701 337 IDR par annonce, soit environ 14 800 €. Pour comparaison, Bali est à 63 %, 1 461 469 IDR et 340 067 714 IDR.

Le calcul se vérifie : 1 266 606 × 0,64 × 365 donne environ 296 millions IDR. Ce sont des moyennes de plateforme, qui mélangent de petits logements et de grandes villas.

La saison haute court de juillet à octobre (Horwath HTL) et l'occupation retombe ensuite : après le pic du MotoGP 2025, le BPS NTB a relevé une baisse du taux d'occupation de 2,15 points pour les hôtels étoilés et 0,59 point pour les autres. La moyenne hôtelière de Lombok avait atteint environ 93 % pendant le week-end du MotoGP d'octobre 2025 (office du tourisme du NTB via Bisnis). Un week-end d'événement ne fait pas une année.

Du revenu brut au rendement net

Le revenu annuel moyen n'est que le point de départ. Il faut retirer, dans cet ordre, la commission de la plateforme, les frais de gestion et de ménage, la taxe hôtelière locale, l'impôt sur le revenu locatif, l'eau, l'électricité, l'entretien de la piscine et du jardin, puis les mois creux.

Les frais de gestion ne sont pas chiffrés ici : aucune source indépendante n'en publie pour Lombok et ils se négocient au contrat, en pourcentage du chiffre d'affaires ou au forfait. Demandez trois devis et comparez.

Pour juger un rendement annoncé, divisez le résultat net, après tout cela, par le prix payé en incluant les frais de notaire et d'ameublement. Un chiffre de 15 % ou 18 % annoncé dans une annonce de promoteur suppose en général une occupation haute toute l'année et aucune charge, et n'a pas de source indépendante.

Location saisonnière à Lombok : licence obligatoire, taxe hôtelière et impôt sur les loyers

Licence de location touristique

Louer une villa à des touristes est une activité d'hébergement, pas une simple location. Elle passe par un NIB sur le portail OSS avec le bon code KBLI. Le code des villas était le 55193 dans la nomenclature 2020. Il devient 55203 dans la KBLI 2025, et les pondok wisata, des maisons habitées par le propriétaire en partie louées, relèvent du 55130 (Unpad, UKM Indonesia). Une villa classée à risque moyen-bas suppose un certificat standard : un certificat d'hygiène et une auto-évaluation selon l'Unpad.

Des praticiens ajoutent l'accord d'urbanisme, le permis de construire (PBG), le certificat de fonctionnement (SLF) et l'inscription auprès de l'office du tourisme (Villa Finder, source commerciale). Vérifiez le code et les pièces dans OSS, ils changent.

Taxe hôtelière locale et impôt sur le revenu locatif

• Taxe hôtelière (PBJT, ancienne PB1) : la loi 1/2022 plafonne le taux à 10 % pour les services d'hébergement (PwC). Le taux appliqué est fixé par chaque kabupaten, donc à confirmer auprès de Lombok Tengah ou de Lombok Barat selon l'emplacement.
• Impôt sur les loyers : un cabinet décrit un impôt final de 10 % du loyer brut (PP 34/2017, PPh 4(2)). Un article de DDTC (2026) rappelle que ce régime peut ne pas s'appliquer quand la villa est exploitée avec des services hôteliers : le revenu relève alors de l'impôt sur les sociétés, autour de 22 %. Faites-vous confirmer le régime de votre montage.
• Société : l'exploitation commerciale passe en général par une PT PMA. Les seuils, les coûts et le KITAS investisseur sont sur la page créer une entreprise à Lombok.

Cadre juridique pour investir à Lombok en bref

Le Hak Milik, la pleine propriété, est réservé aux citoyens indonésiens. Un étranger détient un droit d'usage ou de construction, directement ou via une PT PMA. En nom propre, c'est le Hak Pakai : 30 ans, prolongeables de 20 ans puis renouvelables de 30 ans, avec un plancher de 3 milliards IDR pour une maison dans le NTB, à occuper et non à louer. Via une PT PMA, c'est un HGB de même durée.

Les programmes neufs de Kuta proposent surtout des baux de 28 à 39 ans (annonces 2026), parfois un HGB détenu dans une PT PMA, plus solide et renouvelable. Avant de signer, quatre points se vérifient.

• La durée restante du bail et les conditions de renouvellement, par écrit.
• Le nom du titulaire du titre, vérifié au bureau foncier (BPN).
• Le zonage du terrain et la conformité d'usage du sol (KKPR).
• Le permis de construire pour une villa existante.

Les détails d'achat sont traités ailleurs : voyez la page acheter une villa à Lombok, la page acheter un terrain à Lombok et la page créer une entreprise pour la structure. Un visa de séjour lié à l'investissement est décrit sur la page visa à Lombok.

Pièges de l'investissement à Lombok : rendements promis, prête-nom et permis

Les rendements garantis par un promoteur

Un rendement affiché, 15 % ou 18 % dans les annonces relevées en 2026, n'est pas une garantie et n'a pas de source indépendante. Demandez le taux d'occupation réel de villas livrées depuis plus d'un an, leurs relevés de réservations et le dossier de livraison du promoteur. Un projet sur plan porte un risque d'exécution : retards, changement de plan, programme inachevé.

Le prête-nom (nominee)

Mettre un terrain ou des parts au nom d'un Indonésien « de confiance » est le montage le plus répandu et le plus dangereux. L'article 33 de la loi 25/2007 déclare nul tout accord disant que des actions sont détenues pour le compte d'autrui. En cas de litige, le tribunal suit le nom inscrit, pas votre contrat privé.

Permis, zonage et foncier public

Une parcelle agricole ne peut pas porter une villa commerciale, quelles que soient les promesses du vendeur. Vérifiez aussi le statut du terrain en zone ITDC, comme l'exemple des warungs de Tanjung Aan plus haut. Une villa sans licence d'hébergement ne peut pas être louée légalement.

Lombok ou Bali pour investir : l'essentiel en cinq lignes

Source : Airbtics (2025, mise à jour février 2026) et InCorp (23/06/2025). Bali a reçu 6 948 754 arrivées étrangères directes en 2025 (BPS Bali), contre 430 000 arrivées internationales à Lombok en 2024. Les agences décrivent Bali comme plus stable et Lombok comme plus risqué avec plus de potentiel, mais ce sont des avis de vendeurs. Le comparatif complet est sur la page Lombok ou Bali.

Décrire votre projet d'investissement à Lombok