- Plancher Hak Pakai, province NTB
- 3 Md IDR
- BPHTB maximum, à la charge de l'acheteur
- 5 %
- Terrain maximum en Hak Pakai
- 2 000 m²
Sommaire
Un étranger ne peut pas posséder une villa à Lombok en pleine propriété, mais il a trois voies légales : le Hak Pakai en nom propre, le bail longue durée (leasehold) ou une société PT PMA titulaire d'un HGB. Le Hak Pakai et le HGB durent chacun 30 ans, prolongeables de 20 ans puis renouvelables de 30 ans. Le leasehold n'a que la durée du contrat.
Que peut acheter un étranger à Lombok ? Les modes de détention
| Mode | Durée | Conditions | Point d'attention |
|---|---|---|---|
| Leasehold (hak sewa) | Fixée au contrat. Les annonces consultées affichent 20 à 35 ans | Aucun titre de séjour exigé. Contrat notarié | Pas un titre foncier : vous louez le terrain. Le renouvellement doit être écrit dans l'acte |
| Hak Pakai (droit d'usage, nom propre) | 30 ans, prolongeable 20 ans, renouvelable 30 ans (terrain d'État) | Document d'immigration en règle (visa, KITAS, KITAP). Plancher de 3 Md IDR en province NTB | Terrain de 2 000 m² maximum. Bien à occuper, pas à louer |
| PT PMA avec HGB (droit de construire) | 30 ans, prolongeable 20 ans, renouvelable 30 ans | Société à capitaux étrangers, obligations de reporting | Coût et gestion d'une société. Activité de location à déclarer |
| Hak Milik (pleine propriété) | Illimitée | Réservé aux citoyens indonésiens | Interdit à un étranger et à une PT PMA. Le prête-nom est un risque majeur |
Sources : PP 18/2021 pour les durées (Hukumonline, 22/12/2023), Hukumonline (08/02/2023) et detikProperti (21/12/2024) pour le Hak Pakai des étrangers. Les textes changent, et votre notaire PPAT doit confirmer chaque chiffre avant la signature.
Hak Pakai à Lombok : acheter au nom d'une personne, avec KITAS ou KITAP
Le Hak Pakai est le seul titre foncier qu'un particulier étranger peut détenir à son nom. Il faut un document d'immigration valable, et le bien doit respecter un prix plancher fixé par province. Pour la province de Nusa Tenggara occidental, qui couvre Lombok et Sumbawa, la décision ATR/BPN 1241/SK-HK.02/IX/2022 retient 3 milliards IDR pour une maison individuelle (Hukumonline, 08/02/2023, repris par detikProperti le 21/12/2024). Un membre de la diaspora indonésienne bénéficie de 75 % de ce seuil, soit environ 2,25 milliards IDR.
- Terrain de 2 000 m² au maximum, une parcelle par personne ou famille. Au-delà, une autorisation du ministre est nécessaire.
- Le titre peut porter sur une terre d'État, sur un terrain Hak Milik par accord devant le PPAT, ou sur une terre Hak Pengelolaan par accord d'utilisation.
- Selon Hukumonline, aucune sanction n'est prévue pour un prix sous le plancher, mais l'opération risque d'être bloquée au guichet du BPN.
- detikProperti (21/12/2024) rappelle que le bien doit être occupé et ne peut pas être loué, un point décisif si vous visez un revenu.
Le séjour doit rester régulier pendant toute la durée du droit. Pour choisir un visa adapté, consultez notre page visa pour Lombok.
Leasehold (hak sewa) à Lombok : durée et renouvellement
Le leasehold est un contrat de location du terrain signé devant notaire. Vous êtes propriétaire de la construction, pas du sol. C'est la voie la plus courante dans les annonces et elle n'impose ni titre de séjour ni société. La durée dépend du contrat : les annonces relevées en octobre 2026 affichent 29 ans pour des villas en bambou à Kuta, 33,5 ans pour une villa neuve à Kuta et 30 ans pour une villa neuve aux Gili. Une annonce des Gili annonce même 99 ans, une durée à lire avec prudence car elle ne repose que sur le contrat.
Avant de signer, faites écrire noir sur blanc : la date de fin, l'option de renouvellement et son prix, le droit de revendre le bail, et la situation en cas de vente du terrain par son propriétaire. Un leasehold vaut surtout par la solidité du propriétaire du sol. Sur un terrain sans certificat propre, le bail ne vaut rien.
Acheter via une PT PMA : titre HGB et société
Une PT PMA est une société de droit indonésien à capitaux étrangers. Elle ne peut pas détenir de Hak Milik, mais elle peut recevoir un HGB, droit de construire de 30 ans prolongeable de 20 ans et renouvelable de 30 ans sur terre d'État (Hukumonline, 22/12/2023). Ce montage ouvre la voie à une activité de location touristique déclarée, avec les obligations qui vont avec : comptabilité, reporting LKPM, entretien annuel de la société.
Il se justifie plutôt pour un projet de plusieurs villas ou une activité réelle. Pour une résidence unique, les frais de structure pèsent lourd. Le détail de la création est dans notre page créer une PT PMA à Lombok.
Le prête-nom (nominee) : le montage à éviter
Certains agents proposent d'enregistrer un Hak Milik au nom d'un Indonésien, avec un contrat privé à votre profit. Vous n'avez alors aucun titre et ce contrat est fragile devant un tribunal indonésien. Si le prête-nom décède, divorce, change d'avis ou revend, le bien lui appartient aux yeux du registre. C'est le risque le plus grave du marché, et il n'est jamais nécessaire puisque trois voies légales existent.
Prix d'une villa à Lombok par zone : Kuta, Selong Belanak, Senggigi et Gili
Les chiffres ci-dessous sont des prix demandés relevés dans des annonces d'agences, pas des prix de transactions. Les dates sont celles des annonces quand elles figurent, sinon celle de notre consultation (octobre 2026). Les conversions en euros ne sont pas faites : les annonces mélangent IDR, USD et EUR.
| Zone | Annonces relevées | Source et date |
|---|---|---|
| Kuta et Mandalika | Villa 2 chambres en bambou, leasehold 29 ans : 169 000 EUR (199 000 EUR en « freehold »). Villa 2 chambres prête, 245 m² de terrain : 325 000 USD. Villa 3 chambres prête : 640 000 USD. Programme à Mandalika, livraison sept. 2027 : 4,52 Md IDR en leasehold, 4,66 Md IDR en « freehold » | Bali Exception (BE-3297 publiée le 20/07/2026, BE-3219, BE-3218, BE-3305), consultées en oct. 2026 |
| Selong Belanak | Villa 3 chambres, 180 m² bâtis sur 350 m² : 3,6 Md IDR. Villas 2 chambres sur 400 m², leasehold : 263 623 USD. Villa 2 chambres neuve : 270 000 USD, livraison sept. 2027 | Lamudi (30/06/2026), Prestige Property Bali (fév. 2026), promoteur ENADIA, consultés en oct. 2026 |
| Senggigi | Peu d'annonces récentes. Villa 4 chambres en bord de mer près de Senggigi : 220 292 USD. Villa 5 chambres sur les hauteurs : 1,1 M USD | Annonces d'agences datées de juillet 2024 et octobre 2023, à reconfirmer |
| Gili Trawangan | Villa 1 chambre, bail de 99 ans : 7,2 Md IDR. Villa 4 chambres neuve (2025), bail de 30 ans : 6 Md IDR | Bali Home Immo, consultées en oct. 2026, sans date de publication |
À Gili Air et à Gili Meno, nous n'avons trouvé aucune annonce de villa avec un prix chiffré, donc nous ne donnons pas de fourchette. Les chiffres montrent surtout un écart entre les titres : pour une même villa, le prix « freehold » dépasse celui du leasehold de 3 à 18 % selon l'annonce à Kuta. Un agent de conseil basé en Indonésie (ILA Global Consulting, 2024) situe l'entrée du marché à environ 80 000 USD et les villas vue mer à partir de 150 000 USD.
Villa à Kuta et à Mandalika
C'est le cœur du marché. La zone profite du circuit et des projets touristiques. ILA note que l'est de Kuta, côté circuit, est bruyant pour qui vise la location. Pour le décor et l'accès, voyez nos pages Kuta Lombok et Mandalika.
Villa à Selong Belanak
Les programmes s'y multiplient depuis l'ouverture de la route de liaison avec Kuta (ILA, 2024). Le décor est détaillé sur la page Selong Belanak, mais l'accès et le réseau d'eau et d'électricité varient d'un programme à l'autre.
Villa à Senggigi et aux Gili
Senggigi, sur la côte ouest, vend surtout des villas isolées sur les hauteurs. Aux Gili, les villas sont affichées nettement plus cher qu'à Kuta, presque toujours en leasehold. Voir Senggigi et Gili Trawangan.
Pour un terrain nu, la logique est différente : voyez notre page acheter un terrain à Lombok.
Les étapes pour acheter une villa à Lombok
- Choisir le montage (Hak Pakai, leasehold ou PT PMA) avant de visiter, car il fixe le budget et les biens accessibles.
- Faire une offre et verser un dépôt sur un compte séquestre ou chez le notaire, jamais en liquide chez l'agent.
- Vérifier le certificat à la Kantor Pertanahan (BPN) du kabupaten : Lombok Tengah pour Kuta et Selong Belanak, Lombok Barat pour Senggigi, Lombok Utara pour les Gili. Contrôlez le nom, la surface, les charges et le type de titre.
- Contrôler le zonage dans le plan d'aménagement (RDTR ou tata ruang) du kabupaten, pour savoir si le terrain est constructible et si une activité touristique y est permise.
- Vérifier le permis de construire : la PBG (persetujuan bangunan gedung) a remplacé l'IMB depuis le PP 16/2021. Pour une villa déjà bâtie, demandez la PBG ou l'attestation de conformité (SLF).
- Signer l'acte devant le notaire PPAT (acte de vente ou contrat de bail), payer les taxes, puis faire enregistrer le transfert au BPN.
Faites réaliser l'audit par un notaire ou un avocat indépendant de l'agent et du vendeur. ILA souligne que certains agents travaillent avec des promoteurs dont ils partagent les intérêts, et que la licence d'agent (association AREBI) mérite d'être vérifiée.
Frais et taxes à l'achat d'une villa à Lombok
| Poste | Montant | Qui paie |
|---|---|---|
| BPHTB (taxe d'acquisition) | 5 % au maximum (loi 1/2022, art. 47), sur la valeur après abattement fixé par le kabupaten | Acheteur |
| Impôt sur le revenu du vendeur (PPh) | 2,5 % de la valeur de la vente (DDTCNews, 2026), le taux de 5 % n'est plus en vigueur | Vendeur, mais à écrire dans le contrat |
| Notaire PPAT | 1 % au plus de la valeur de l'acte (PP 24/2016, art. 32), souvent négocié | Selon l'usage, acheteur |
| Audit juridique, société PT PMA, permis | Devis variables, à demander avant de signer | Acheteur |
Le notaire demande la preuve du paiement des taxes avant la signature (Voffice). L'abattement du BPHTB dépend de chaque kabupaten, donc le montant réel pour Lombok Tengah, Lombok Barat ou Lombok Utara doit être demandé au notaire. Nous ne chiffrons pas ici les honoraires d'avocat faute de source solide.
Les pièges : terrain sans certificat, zone verte, droit coutumier et littoral
- Terrain sans certificat. Une simple attestation du village n'est pas un titre. Sans certificat au BPN, ni bail ni vente ne vous protègent.
- Zone verte ou agricole. Un terrain en rizière ou en zone protégée peut être vendu sans pouvoir être construit. Le zonage se vérifie avant l'offre, pas après.
- Droit coutumier et héritiers. Une terre familiale peut avoir plusieurs ayants droit. Exigez la signature de tous les héritiers sur l'acte.
- Littoral. Le décret présidentiel 51/2016 fixe une bande inconstructible d'au moins 100 m depuis la marée haute, à adapter selon la côte (Setkab). Beaucoup de terrains annoncés « front de mer » tombent dedans.
- Terres de Mandalika. Une partie du secteur dépend de la zone économique spéciale gérée par ITDC. En juillet 2025, des habitants de Tanjung Aan ont été expulsés au nom de cette emprise, 186 warungs et habitations étant touchés selon l'association KPA, tandis qu'ITDC conteste la méthode (Mongabay, 22/07/2025). Un terrain proche du périmètre demande une vérification renforcée de l'historique foncier.
- Infrastructures. Certains projets ne sont pas encore raccordés à l'eau ou à l'électricité publiques (ILA, 2024). Demandez la preuve des raccordements.
Louer sa villa à Lombok : rentabilité en bref
Le marché de Lombok est plus récent que celui de Bali. ILA relève que l'occupation et le retour sur investissement n'y atteignent pas encore ceux de Bali. Nous ne donnons pas de rendement chiffré faute de relevé fiable à Lombok. Trois conditions doivent être réunies : un titre compatible avec la location (le Hak Pakai suppose d'occuper le bien), une zone qui autorise la location touristique, et un permis de construire en règle. L'analyse du rendement et du montage fiscal est dans notre page investir à Lombok.