Acheter un terrain à Lombok : prix au are, statuts et frais

Are médian à Kuta, prix demandé

225 M IDR

Are médian à Selong Belanak

147 M IDR

BPHTB maximum, à la charge de l'acheteur

5 %

Un étranger peut acheter un terrain à Lombok, mais pas en pleine propriété : le Hak Milik est réservé aux Indonésiens. Il reste le bail longue durée ou une société PT PMA titulaire d'un HGB. Dans les annonces relevées en octobre 2026, l'are de 100 m² se demande en médiane 225 millions IDR à Kuta et 147 millions IDR à Selong Belanak.

Prix d'un terrain à Lombok : le prix de l'are par zone

Les annonces comptent en ares, une unité de 100 m². Le tableau ci-dessous vient d'un relevé de 48 annonces de parcelles de moins de 6 000 m² environ, retenues parmi 135 lues sur FazWaz, Dotproperty, Villa Bali Sale, Nico Bali Villas et Century 21 Indonesia. Les prix sont en millions de roupies par are, convertis à 20 112 IDR pour un euro (taux BCE du 15/10/2026) quand l'annonce était en euros.

Relevé d'octobre 2026, sur les pages en ligne ce jour-là. La fourchette courante est celle de la moitié centrale des annonces. Une annonce Kuta de 2 450 m² à 429 millions IDR (environ 17 millions l'are) et une autre de 4 000 m² à 905 millions l'are existent, ce qui montre l'écart entre un terrain isolé et un terrain bien placé.

Terrain à Kuta et Mandalika

C'est la zone où les annonces sont les plus nombreuses et les plus dispersées. Les petites surfaces affichées tournent autour de 100 à 175 millions IDR l'are (500 m² à 500 millions IDR, 300 m² à 525 millions IDR), et les prix montent nettement avec la vue sur la mer. Pour le cadre, les plages et l'accès, voyez notre page Kuta Lombok.

Terrain à Selong Belanak et sur la côte sud-ouest

La médiane est plus basse qu'à Kuta, autour de 147 millions IDR l'are. Selong Belanak regroupe les parcelles les plus chères, jusqu'à 285 millions, alors qu'Are Guling et Torok se situent surtout entre 75 et 265 millions. Une annonce de Nico Bali Villas donne un repère concret : 1 000 m² à 200 m de la route et 800 m de la mer, à 1,1 milliard IDR négociable (annonce sans date). ILA, un cabinet de conseil en Indonésie, note que les projets se multiplient dans le sud-ouest depuis l'ouverture de la route qui relie Selong Belanak à Kuta (ILA, septembre 2024). Voyez aussi la page Selong Belanak.

Terrain à Senggigi et dans l'ouest

À Senggigi, Batu Layar et Senteluk, les petites parcelles de 500 à 600 m² sont affichées entre 800 et 900 millions IDR, soit 150 à 160 millions l'are. Les grandes parcelles, de plusieurs hectares, se vendent selon d'autres logiques et ne sont pas dans la médiane. Le contexte de la station est détaillé sur la page Senggigi.

Terrain à Sekotong et à Gili Gede

À Sekotong, six annonces de Gili Gede affichent presque toutes 100 millions IDR l'are (130 pour la plus petite, 5 ares). Sur la terre ferme, trois annonces vont de 20 à 180 millions l'are selon la distance à la côte. Pour juger la zone, lisez la page Sekotong.

Terrain à Tetebatu

Le relevé n'a donné qu'une annonce exploitable : 100 m² à Sikur, près de la zone touristique de Tetebatu, à 200 millions IDR, en Hak Milik, publiée le 4 août 2025 sur Century 21 Indonesia. C'est trop peu pour en faire un prix. Les autres annonces trouvées étaient anciennes (25 millions l'are en 2019) ou sans surface. Demandez des références récentes à un agent local. La page Tetebatu décrit le village.

Terrain aux Gili

Sur Gili Indah, les quatre annonces vont de 160 à 450 millions IDR l'are, avec des parcelles de 8 à 157 ares affichées en « freehold ». Le mot ne dit rien du titre réel, comme on le voit plus bas. Pour la vie sur place, consultez Gili Trawangan.

Acheter un terrain à Lombok quand on est étranger : leasehold, Hak Pakai ou PT PMA

Le cadre est le même que pour une villa, détaillé sur notre page acheter une villa à Lombok. Pour un terrain nu, deux voies sont réalistes, le bail et la PT PMA.

Leasehold sur un terrain à Lombok

Le leasehold est un contrat de location du terrain signé devant notaire. La durée figure au contrat, sans minimum légal. Ce qui compte, c'est le propriétaire du sol : si son titre est fragile, votre bail ne vaut rien. Exigez le droit de renouveler, le droit de revendre le bail et le sort du contrat si le terrain change de mains. Je n'ai pas trouvé de prix de bail au are assez nombreux pour en publier un.

Hak Pakai sur un terrain à Lombok

Le Hak Pakai est le seul titre qu'un particulier étranger peut détenir à son nom. Il exige un titre de séjour valable et vise une maison d'habitation, avec un plancher de prix fixé par province : 3 milliards IDR pour une maison individuelle en Nusa Tenggara occidental (décision ATR/BPN 1241/2022, d'après Hukumonline). La surface est limitée à 2 000 m². Le bien ne se loue pas, ce qui l'écarte d'un projet locatif.

Un terrain nu acheté pour attendre ne rentre pas naturellement dans ce cadre. Demandez au notaire PPAT comment il traiterait votre dossier.

PT PMA et titre HGB

Une PT PMA est une société de droit indonésien à capitaux étrangers. Elle ne peut pas détenir de Hak Milik, mais elle peut recevoir un HGB, le droit de construire. C'est la voie qui autorise l'exploitation d'une activité, par exemple des villas à louer. Si le vendeur détient un SHM, demandez comment il passera à un HGB et qui paie. La création et le coût de la société sont expliqués sur la page créer une PT PMA à Lombok.

Hak Milik interdit et prête-nom à éviter

Le Hak Milik reste interdit à un étranger. Certains agents proposent de l'inscrire au nom d'un Indonésien avec un contrat privé à votre profit. Vous n'avez alors aucun titre. Si le prête-nom décède, divorce ou revend, le registre lui donne raison. Aucune des voies légales n'impose ce montage.

Les vérifications à faire avant d'acheter un terrain à Lombok

Confiez-les à un notaire ou à un avocat indépendant de l'agent et du vendeur. ILA signale que certains agents travaillent avec des promoteurs dont ils partagent les intérêts, et rappelle que la licence d'agent (association AREBI) se vérifie.

Le certificat SHM ou HGB au bureau foncier BPN

Faites vérifier le certificat à la Kantor Pertanahan, le bureau foncier du kabupaten : Lombok Tengah pour Kuta et Selong Belanak, Lombok Barat pour Senggigi et Sekotong, Lombok Utara pour les Gili, Lombok Timur pour Tetebatu. Contrôlez le nom du titulaire, la surface, le type de titre et les charges. InCorp ajoute les documents d'héritage et de régime matrimonial, le paiement des taxes par l'ancien propriétaire (un impôt impayé peut bloquer votre permis) et la surface réelle sur le terrain.

Le zonage RDTR et les rizières protégées

Demandez par écrit ce que le plan d'aménagement du kabupaten autorise sur la parcelle. Le travail n'est pas fini : en avril 2026, seuls 15 des 77 plans de détail (RDTR) prévus en Nusa Tenggara occidental étaient terminés, avec 11 plans visés pour Lombok Tengah (RRI, 15/04/2026). Le ministre a demandé aux kabupaten de protéger les terres agricoles durables (LP2B) et d'imposer le remplacement des terres déjà converties, sous peine de sanctions pénales. Une rizière bon marché n'est donc pas une affaire.

L'accès à la route

ILA constate que l'accès aux biens est parfois incertain ou mal défini. InCorp recommande de confirmer l'accès légal à la route et les litiges éventuels. Une piste qui traverse la terre du voisin peut se fermer. Faites inscrire un droit de passage ou choisissez une parcelle qui donne sur une voie publique.

Eau et électricité PLN

Emerhub note que la plupart des terrains non occupés ne sont pas raccordés au réseau et qu'il faut mesurer la distance jusqu'au coffret PLN le plus proche, car le câblage se chiffre vite. ILA signale aussi des projets sans raccordement au réseau d'eau public. Demandez où passent le réseau et la ligne, et budgétez le raccordement, ou un forage, dès l'offre.

Le littoral et la sempadan pantai

La sempadan pantai est la bande inconstructible le long du rivage. Le décret présidentiel 51/2016 fixe au moins 100 m depuis la marée haute. À Lombok Tengah, la Perda 7/2011 retient 35 m, et des habitants de Praya Barat ont demandé au conseil de la revoir en octobre 2024 (detik, 14/10/2024). Ils citent les plages de Bumbang, Are Guling, Kuta, Mawun et Selong Belanak, et demandent l'annulation de certificats SHM délivrés dans la bande. Un terrain « pieds dans l'eau » peut donc être contesté.

Les terrains litigieux, Mandalika et les héritages

La zone économique spéciale de Mandalika repose sur 1 035 ha attribués à l'ITDC en 2009. En 2020, la Komnas HAM a reçu les plaintes de 15 habitants de Sengkol et de Kuta qui réclamaient le paiement de leurs parcelles, et le South China Morning Post (2022) comptait des litiges non réglés. Près du circuit, faites établir par le notaire que la parcelle est hors du périmètre de l'ITDC. Sur une terre de famille, exigez la signature de tous les héritiers.

Les étapes pour acheter un terrain à Lombok

1. Choisir le montage (leasehold, PT PMA ou Hak Pakai) avant de visiter, car il fixe le budget et les parcelles accessibles.
2. Faire une offre et verser un dépôt sur un compte séquestre ou chez le notaire, jamais en liquide chez l'agent.
3. Faire l'audit par un notaire ou un avocat indépendant : certificat, zonage, accès, héritiers, impôts du vendeur.
4. Faire borner la parcelle avec les voisins et le chef de village, puis comparer la surface mesurée à celle du certificat.
5. Signer devant le notaire PPAT l'acte de vente ou le contrat de bail, après paiement des taxes.
6. Faire enregistrer le transfert au bureau foncier, puis déposer la demande de permis de construire.

Frais d'achat d'un terrain à Lombok : BPHTB, notaire PPAT et impôt du vendeur

La formule du BPHTB est (valeur de l'acte moins l'abattement) × taux. L'abattement de 80 millions IDR vaut pour Lombok Tengah (arrêté du bupati 79/2024) et pour une première acquisition. Il change selon le kabupaten. Si la valeur fiscale (NJOP) dépasse le prix, elle sert de base.

Exemple pour un terrain de 10 ares à 225 millions IDR l'are, soit 2,25 milliards IDR : le BPHTB atteint environ 108,5 millions IDR (5 400 €), les honoraires du PPAT 22,5 millions IDR au plus, et l'impôt du vendeur 56,25 millions IDR. L'acheteur ajoute donc à peu près 6 % du prix en taxes et en honoraires, hors audit et société.

Les sources sont le règlement gouvernemental PP 34/2016 pour l'impôt de 2,5 % (pajak.go.id), la loi 1/2022 pour le BPHTB (Hukumonline) et le règlement PP 24/2016, article 32, pour les honoraires du PPAT. Faites confirmer chaque chiffre par votre notaire avant de signer.

Construire sur son terrain à Lombok : PBG, SLF et coût au m²

Pour construire, il faut une PBG (persetujuan bangunan gedung). Elle a remplacé l'IMB avec le décret 16/2021 et se demande par le système SIMBG, relié au guichet OSS. À la fin du chantier, la SLF (sertifikat laik fungsi) atteste que le bâtiment est conforme et utilisable. InCorp prévient que construire sans permis ou hors zonage expose à la démolition. Le dossier s'appuie sur des plans techniques : confiez-les à un architecte local, qui connaît le dossier du kabupaten.

Pour 150 m² bâtis au standard de luxe, la construction tourne donc autour de 1,8 à 2,25 milliards IDR. Emerhub prévient que les entrepreneurs peuvent proposer un devis supérieur de 30 % en comptant des paiements informels, et que le chantier dure 12 à 20 mois. Les terrains en pente demandent un sondage de sol. Pour comparer avec l'achat d'une villa déjà construite, voyez notre page villa. Pour le rendement, voyez investir à Lombok.

Les pièges de l'achat de terrain à Lombok

• Le « freehold » pris pour un Hak Milik. Seul le certificat qui sera à votre nom compte.
• La surface annoncée. Faites borner la parcelle et comparez avec le certificat.
• La rizière ou la forêt. Une terre agricole protégée peut rester inconstructible.
• L'accès par le voisin. Sans droit de passage, la piste peut se fermer.
• La bande littorale. Une parcelle collée à la plage peut tomber dans la sempadan pantai.
• Le prête-nom. Il vous laisse sans titre, comme expliqué plus haut.
• Le vendeur qui n'est pas seul propriétaire. Héritiers et conjoint doivent signer.
• Le dépôt en liquide chez l'agent. Passez par le notaire.

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