Immobilier à Lombok : acheter, louer, prix et pièges pour un étranger

Plancher Hak Pakai, maison dans le NTB

3 Md IDR

Are médian à Kuta, prix demandé

225 M IDR

Durée minimale courante d'un bail annuel

12-24 mois

Un étranger ne peut pas posséder de terrain en pleine propriété à Lombok, mais il peut louer, prendre un bail long, détenir un Hak Pakai en nom propre ou acheter par une société PT PMA. Le Hak Pakai et le HGB durent chacun 30 ans, prolongeables de 20 ans puis renouvelables de 30 ans. Le plancher du Hak Pakai est de 3 milliards IDR pour une maison dans la province du NTB.

Un étranger peut-il acheter à Lombok ? Louer, leasehold, Hak Pakai ou PT PMA

Sources : PP 18/2021 pour les durées (Hukumonline, 22/12/2023), Hukumonline (08/02/2023) et detikProperti (21/12/2024) pour le Hak Pakai, Permen BKPM 5/2025 pour le capital de la PT PMA. Les textes évoluent, et un notaire PPAT doit confirmer chaque chiffre avant une signature. Le détail de chaque montage est dans acheter une villa à Lombok et acheter un terrain à Lombok.

Nos guides pour acheter, investir et s'installer à Lombok

• Photo Afifahdpl, CC BY-SA 4.0

  Acheter une villa à Lombok

  Hak Pakai, leasehold ou PT PMA, prix des villas par zone, frais d'achat, étapes chez le notaire et pièges.

• Photo Lasthib, CC0

  Acheter un terrain à Lombok

  Prix de l'are par zone relevé sur 48 annonces, vérifications du certificat, zonage, littoral et coût de construction.

• Photo IndoDroneMan, CC0

  Investir à Lombok

  Villa, guest house, terrain ou hôtel : rendements annoncés, occupation, licence de location et fiscalité.

• Photo IndoDroneMan, CC0

  Créer une entreprise à Lombok

  Créer une PT PMA : capital minimum, seuils d'investissement et obligations après la création.

• Photo Lord Mountbatten, CC BY-SA 4.0

  Coût de la vie à Lombok

  Loyers, salaires minimums, carburant et budgets pour calibrer un projet d'installation.

Prix de l'immobilier à Lombok par zone : villa et terrain

Les prix ci-dessous sont des prix demandés relevés dans des annonces d'agences en octobre 2026. Il n'existe pas de base publique de transactions à Lombok, donc lisez-les comme des ordres de grandeur et demandez un prix net par écrit. Chaque ligne renvoie au guide qui détaille les annonces et leurs sources.

Les repères plus anciens vont dans le même sens : InCorp (23/06/2025) citait environ 350 millions IDR l'are près de Mandalika, ce qui se situe dans le haut de la fourchette de Kuta (120 à 410 M) et bien au-dessus de la médiane de 225 M. Un terrain n'a pas de valeur sans le bon titre : un même bien ne se vend pas au même prix en bail de 30 ans qu'au nom d'une PT PMA. Les frais s'ajoutent au prix : BPHTB de 5 % au maximum à la charge de l'acheteur, impôt du vendeur de 2,5 % à écrire dans l'acte et honoraires du notaire PPAT plafonnés à 1 %.

Pour acheter dans le but de louer, le rendement, la licence d'hébergement et la fiscalité sont traités sur investir à Lombok. Le sud de l'île y affiche 64 % d'occupation en 2025 selon Airbtics, et la page compare ce chiffre à celui de Bali.

Location longue durée à Lombok : louer une maison ou une villa à l'année

Louer est la façon la plus simple de tester une zone avant d'acheter, et la seule qui n'engage ni titre foncier ni société. Un bail ne vous donne pas pour autant le droit de séjourner : le visa se règle à part, sur la page visa pour Lombok.

Prix d'une location de maison à Lombok par zone

Les loyers ci-dessous sont des prix demandés dans des annonces consultées le 16/10/2026 sur Pinhome, un portail indonésien, toutes actualisées depuis plus d'un mois. Les euros sont convertis à 20 112 IDR pour un euro (BCE, 15/10/2026).

L'écart du simple au quadruple entre la maison de Mawun et celle de Penujak vient du terrain, de la distance à la plage et de l'équipement. Un loyer de quelques centaines d'euros par mois se trouve donc à Senggigi, à Batu Layar ou à Praya, alors que les maisons proches des plages de Kuta sont affichées à l'année à plusieurs milliers d'euros.

Ces annonces sont des prix demandés et certaines sont marquées « tersewa » (déjà louées). Le budget mensuel complet est sur la page coût de la vie à Lombok.

Louer une villa à Lombok : piscine, charges et remises sur la durée

Pour une villa avec piscine, les repères divergent selon les sources. ExpatLife (oct. 2026) donne 8 à 15 M IDR par mois (400 à 750 €), un agent immobilier local (juin 2026) annonce 10 à 30 M IDR et plus pour une villa équipée, et un autre (mis à jour le 19/09/2026) chiffre une villa de 1 à 2 chambres à 500 à 1 000 € par mois dans le sud. Ces deux derniers sont des agences qui vendent aussi des biens, sans source citée, donc à prendre comme des fourchettes de vendeur.

L'agence de juin 2026 ajoute que s'engager sur 6 mois ou un an fait baisser le loyer mensuel de 20 à 40 %par rapport au tarif au mois, une remise à négocier plutôt qu'à attendre. Dans une villa meublée, l'électricité, l'eau et la fibre représentent 80 à 150 € par mois selon l'agence de septembre 2026, et le bail doit dire ce qui est inclus.

Payer à l'année, caution et contrat de bail à Lombok

Les annonces affichent le loyer par an avec une durée minimale de 12 ou 24 mois, parfois le montant total du minimum (par exemple 240 M IDR pour 24 mois à Mawun). Les guides d'expatriés confirment qu'un paiement annuel d'avance reste courant en Indonésie, avec plus de marge de négociation qu'avant, et une caution d'un à trois mois de loyer.

Selon ces guides, aucune règle ne protège la caution : tout dépend de ce que dit le contrat.

• Le titulaire du titre foncier. Demandez la copie du certificat et de la pièce d'identité du bailleur, et vérifiez le nom. Un propriétaire qui loue un terrain de famille doit avoir l'accord des héritiers.
• Un contrat écrit en bahasa indonésia, avec une version bilingue si possible. Il fixe la durée, le loyer, le rythme de paiement, la caution et les conditions de sa restitution.
• Le renouvellement et la résiliation. Écrivez le prix du renouvellement, le préavis et ce qui se passe si le propriétaire vend le bien en cours de bail.
• Les réparations et les charges. Les guides recommandent de partager : petites réparations au locataire, gros travaux au propriétaire, avec un seuil chiffré dans le contrat. Précisez qui paie l'eau, l'électricité et l'internet.
• L'état des lieux avec photos, signé par les deux parties à l'entrée.

Où trouver une maison à louer à Lombok : sites d'annonces et groupes

• Les portails indonésiens Pinhome, Lamudi, Rumah123 et Mitula listent les maisons de Lombok Tengah, Lombok Barat et Mataram. Cherchez « disewakan » (à louer) ou « kontrakan » (location à l'année), et le nom du kecamatan : Pujut pour Kuta, Praya Barat pour Selong Belanak, Batu Layar pour Senggigi.
• Les agences qui couvrent Lombok en vente et en location, comme Bali Exception, publient des villas à vendre ou à louer sur l'île.
• Les plateformes de séjour comme Airbnb ou Vrbo proposent des séjours d'un mois et plus, utiles pour un premier essai à un tarif plus élevé que le bail annuel.
• Les groupes Facebook de location à Lombok et le bouche-à-oreille local, où se trouvent beaucoup de maisons, avec un risque d'arnaque plus fort : photos volées, acompte demandé avant la visite.
• Le repérage sur place en scooter, qui reste la façon la plus courante de trouver une maison hors des circuits touristiques. Voyez la location de scooter ou de voiture.

Beaucoup d'annonces des portails indonésiens n'ont pas de date de publication et restent en ligne une fois le bien loué. Contactez l'annonceur, demandez des photos du jour et comparez avec trois autres biens.

Agence immobilière ou notaire PPAT à Lombok : critères de choix

Nous ne recommandons aucune agence et aucun cabinet. Les critères ci-dessous se vérifient et s'appliquent à n'importe quel nom.

Choisir une agence immobilière à Lombok

• Une licence vérifiable. La profession est réglementée par l'État indonésien, et un agent est censé appartenir à l'association AREBI (ILA, 2024). Demandez le numéro et vérifiez-le.
• Des liens avec les promoteurs. ILA signale que certains agents travaillent en étroite collaboration avec des promoteurs et ont des intérêts chez le vendeur. Demandez qui le paie et pour quelle annonce.
• Un acompte sur un compte séquestre ou chez le notaire, jamais en liquide chez l'agent.
• Des chiffres sourcés sur le rendement. Un rendement de 15 % ou 18 % dans une annonce de promoteur n'a pas de source indépendante. Demandez l'occupation réelle de villas livrées depuis plus d'un an.
• Le même titre que l'annonce. Faites écrire dans l'offre le type de certificat (HGB, Hak Pakai, bail) et son titulaire.

Choisir un notaire PPAT à Lombok

Le notaire PPAT rédige et enregistre l'acte de vente ou le contrat de bail. Ses honoraires sont plafonnés à 1 % de la valeur de l'acte (PP 24/2016, article 32), souvent négociés. Prenez-en un indépendant de l'agent et du vendeur, qui vous répond en français ou en anglais et vous remet un devis écrit avec les taxes séparées. Demandez-lui de vérifier le certificat au bureau foncier (Kantor Pertanahan) du kabupaten, ce qui reste plus fiable qu'un contrôle en ligne.

L'application Sentuh Tanahku de l'ATR/BPN permet une première vérification depuis un téléphone (Kompas, 27/03/2026). Selon des guides de 2026, un résultat « introuvable » n'a pas valeur de faux, car des certificats anciens ne sont pas tous numérisés.

Un cabinet de conseil ou un avocat peut s'ajouter pour l'audit juridique et la création de la PT PMA, avec un devis séparé de celui du notaire. La mécanique complète est dans les étapes d'achat d'une villa et dans créer une entreprise à Lombok.

Les pièges de l'immobilier à Lombok : prête-nom, zonage, littoral et litiges de Mandalika

Le prête-nom (nominee)

Inscrire un terrain ou des parts au nom d'un Indonésien « de confiance » est le montage le plus répandu et le plus dangereux. L'article 33 de la loi 25/2007 déclare nul tout accord disant que des actions sont détenues pour le compte d'autrui. En cas de litige, vous n'avez aucun titre, car le tribunal suit le nom inscrit sur le certificat.

Le zonage et les terrains agricoles

Un terrain bon marché est souvent une rizière ou une zone protégée. En avril 2026, seuls 15 des 77 plans de détail (RDTR) prévus dans le Nusa Tenggara occidental étaient terminés (RRI, 15/04/2026), donc le zonage est parfois flou. Demandez par écrit ce que le plan du kabupaten autorise, et vérifiez le permis de construire (PBG) avant d'acheter. Le détail est sur acheter un terrain à Lombok.

Le littoral et la bande inconstructible

Le décret présidentiel 51/2016 fixe une bande inconstructible d'au moins 100 m depuis la marée haute. À Lombok Tengah, un règlement local de 2011 retient 35 m, et des habitants de Praya Barat ont demandé en octobre 2024 de le revoir (detik, 14/10/2024). Un terrain « pieds dans l'eau » peut donc être contesté.

Les litiges fonciers de Mandalika

La zone économique spéciale de Mandalika repose sur 1 035 ha attribués à l'ITDC. À Tanjung Aan, environ 186 warungs et habitations ont été touchés par l'expulsion de juillet 2025 selon l'association KPA, tandis que l'ITDC conteste cette lecture (Mongabay, 22/07/2025).

Des habitants de Kuta ont aussi manifesté devant le gouverneur du NTB en septembre 2025 pour réclamer le paiement de leurs terres, alors que l'ITDC affirme avoir réglé tous les paiements (detikBali et Radar Lombok, 2025). Près du circuit, faites établir par le notaire que la parcelle est hors du périmètre de l'ITDC. Le contexte de la zone est sur la page Mandalika.

Les infrastructures et les promoteurs

ILA constate que certains projets ne sont pas encore raccordés à l'eau ou à l'électricité publiques, et que l'accès aux biens est parfois mal défini. Demandez la preuve des raccordements et du droit de passage, et évitez de signer un programme sur plan sans voir un projet déjà livré par le même promoteur.

Décrire votre projet immobilier à Lombok